Le marché de l’immobilier
- 68 millions d’habitants
- 32 millions de logements
- 27 millions de résidences principales
- 3 millions de résidences secondaires ou occasionnelles
- 2 millions de logements vacants
- 56 % de maisons individuelles
- plus de 3 transactions sur 4 se font avec des acquéreurs habitant à moins de 50 km du bien, sans réelles nuances entre les régions
- environ 700 000 transactions sur les logements anciens, chaque année en France
- environ 30 000 agences immobilières en France
- le marché de l’immobilier (neuf et ancien) en France représente 15 % du PIB national
Les contours du marché
- Il apparaît que 11 % des transactions n’apparaissent pas sur le marché car elles se réalisent directement entre personnes se connaissant : famille, voisins, amis, collègues etc. Les professionnels de l’immobilier n’ayant pas pour vocation la mise en relation ou la négociation entre personnes se connaissant, ces mutations sont considérées comme « hors marché »
- L’agent immobilier est l’acteur majeur du marché réel de la transaction : avec 76 % des transactions réalisées, les professionnels de l’immobilier occupent aujourd’hui une place déterminante sur le marché de l’immobilier d’habitation ancien. La part des particuliers est quant à elle de 20%.
- 83 % de l’offre de logements anciens se trouve dans les agences immobilières. Dans plus de 75 % des cas, les foyers interrogés ont confié un mandat à une agence immobilière (exclusif pour 42 % d’entre eux). Et dans 84 % des cas, le mandat est transformé en vente
- Le premier critère de choix des agences immobilières pour le vendeur est la bonne réputation de l’agence et du réseau auquel elle appartient. Viennent ensuite la proximité (surtout en agglomération), la qualité du démarchage et les services proposés. L’estimation la plus élevée est un critère relégué à l’avant-dernier rang.
- L’opinion des clients à l’égard des agents immobiliers : contrairement aux idées reçues, les vendeurs passés par une agence se disent très satisfaits (33 %) ou plutôt satisfaits (57 %) de la façon dont leur vente s’est réalisée. Soit un niveau de satisfaction global très élevé : 90 %
- L’usage du droit de rétractation : le nombre de promesses de vente anéantie par l’acheteur pour une raison autre qu’un refus de prêt (nouvelle disposition de la loi SRU) est 2 fois plus élevé dans les transactions entre particuliers que dans celles passées par une agence.
La profession d’agent immobilier a évolué depuis le vote de la loi Hoguet en 1970. La loi ALUR a traduit juridiquement cette évolution. Il y a une pertinence du travail engagé depuis des années par les agences immobilières, notamment sous l’impulsion des réseaux, pour se professionnaliser, améliorer les services, les techniques de vente et le recrutement des collaborateurs des agences.
La profession a su répondre au défi lancé par la multiplication, depuis dix ans, des mesures légales d’encadrement des ventes et de protection des acquéreurs : garantie de surface, diagnostics techniques, délais de rétractation, etc.
L’émergence puis le développement des grands réseaux (réseaux d’agences et réseaux de mandataires), l’impact des syndicats professionnels (FNAIM, SNPI, UNIS, SYREMI) structurent et organisent le marché et contribuent à l’amélioration de l’image. Aujourd’hui, le personnel est mieux formé. Les agences sont plus modernes et attractives, elles intègrent facilement les nouvelles technologies. Management, performances, productivité, ratios, marketing font désormais parti du vocabulaire des dirigeants d’agences immobilières.
Le marché de l’immobilier a été fortement impacté par la crise financière avec un fort ralentissement de son activité tant en valeur qu’en volume : en 2012 et 2013, le nombre de transactions réalisées par les agences a diminué alors que dans le même temps on a observé une tendance baissière des prix qui a pénalisé le montant les commissions perçues par les professionnels.
Actuellement, les professionnels du secteur ont bénéficié d’une reprise des transactions dans l’ancien (2/3 de l’activité en valeur de la profession avec l’activité de location). Il y a eu 803 000 transactions en 205. L’année 2016 est de loin la meilleure année en terme de volume de transactions avec un volume estimé à 830 000 soit le niveau de 2012.
Plusieurs facteurs ont bénéficié au secteur :
- la faiblesse des taux d’intérêt, malgré leurs toutes récentes remontée
- l’impact de la réforme des plus-values immobilières
- l’instauration du dispositif d’aide à l’accession à la propriété PTZ+ (Prêt à Taux Zéro Renforcé) qui profite essentiellement aux logements neufs aujourd’hui. Le PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens. Le PTZ+ s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur première résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique.
- les facteurs socio-démographiques : le vieillissement de la population et la hausse des foyers monoparentaux entraînent un accroissement régulier du nombre de ménages, ce qui contribue à soutenir la demande en logements.
Les professionnels tendent à rejoindre les réseaux sous enseigne et à se diversifier sur des segments comme l’administration de biens et de la gestion locative réduisant ainsi leur dépendance à l’évolution du marché des transactions.
